L’acquisition d’un cabinet dentaire est une étape décisive dans la carrière d’un praticien. Ce...
Acheter les murs de son cabinet dentaire : guide pratique pour un projet réussi
L’achat des murs de son cabinet n’est pas qu’une décision immobilière. C’est un choix stratégique, patrimonial et professionnel qui engage sur le long terme. Encore faut-il savoir comment s’y prendre.
Dans une conférence organisée par Zedental et animée par Grégoire Dufour, fondateur de Prestonn, plusieurs points clés ont été abordés pour accompagner les chirurgiens-dentistes dans cette étape cruciale. Voici ce qu’il faut retenir pour aborder son projet avec méthode et lucidité.
En résumé : les étapes à suivre pour acheter les murs de son cabinet dentaire
- Définir son projet global : pro, perso, patrimonial.
- Fixer des critères clairs : emplacement, budget, configuration.
- Valider la faisabilité réglementaire : ville, copropriété, ERP.
- Chercher efficacement : sites spécialisés + réseau.
- Visiter avec méthode : technique + juridique.
- Faire valider par des experts : installateurs, architectes.
- Monter un plan de financement solide.
- Analyser tous les documents avant signature du compromis.
- Négocier le prix intelligemment.
- Avancer sereinement, étape par étape.
Un projet à la croisée de la carrière et du patrimoine
Acheter les murs de son cabinet, ce n’est pas simplement changer de lieu de travail. C’est souvent un changement de posture professionnelle : passer d’un exercice en collaboration ou salariat à un projet d’installation en libéral, seul ou à plusieurs.
Mais c’est aussi un projet patrimonial, avec une perspective à long terme :
- Soit pour revendre les murs à la retraite, et capitaliser un montant significatif ;
- Soit pour louer à un successeur et dégager un revenu complémentaire.
« L’achat des murs peut constituer un complément de revenus à la retraite ou un capital intéressant en cas de revente », expliquait Grégoire Dufour. « C’est un moyen très concret de construire un patrimoine à partir de son activité. »
👉 Cette double dimension – pro et perso – doit être intégrée dès le départ de la réflexion.
Définir ses critères de recherche : entre stratégie pro et réalité perso
Une fois la décision prise, encore faut-il savoir où chercher et quoi chercher. Deux grandes catégories de critères sont à croiser :
1. Les critères professionnels
- Localisation dans la ville : accessibilité, présence de confrères, dynamique du quartier, besoin de visibilité.
- Type de patientèle souhaité : en lien avec le niveau de prestations, les honoraires, l’image de marque.
- Surface et configuration : nombre de fauteuils, éventuelle salle de chirurgie, salle de stérilisation, accueil, etc.
- Contraintes techniques : possibilité d’installer un compresseur, arrivées d’eau suffisantes, emplacement d’une climatisation.
2. Les critères personnels
- Temps de trajet domicile-cabinet.
- Compatibilité avec la vie de famille.
- Envie de s’ancrer durablement dans un quartier ou une commune.
💡 Astuce : L’adage en immobilier « emplacement, emplacement, emplacement » s’applique pleinement ici.
Emplacement et image de marque : un duo à ne pas négliger
Le quartier dans lequel on installe son cabinet a une incidence directe sur :
- le type de patientèle que l’on attire ;
- la politique de prix que l’on peut pratiquer ;
- l’image perçue du cabinet.
« Certains praticiens évitent délibérément des quartiers où ils estiment ne pas pouvoir appliquer leur niveau d’honoraires », indiquait Grégoire Dufour. « D’autres, au contraire, misent sur des zones plus populaires avec un fort flux de patients pour une pratique plus "masse market". »
Réglementations locales : un facteur souvent sous-estimé
C’est l’un des points les plus critiques : toutes les villes n’autorisent pas l’installation d’un cabinet dentaire partout. Certaines imposent l’exercice uniquement en rez-de-chaussée, d’autres limitent dans certains quartiers.
Avant même de visiter un bien, il faut vérifier :
- que la ville autorise l’activité dentaire à l’adresse choisie ;
- que le règlement de copropriété permet l’exercice d’une profession libérale ;
- que les normes d’accessibilité PMR peuvent être respectées ;
- que les normes ERP (incendie, sécurité) sont envisageables.
« Il y a des villes qui cantonnent l’exercice libéral au rez-de-chaussée. C’est un élément à valider tout de suite, car il peut complètement changer la stratégie de recherche », rappelait Grégoire Dufour.
Comment chercher efficacement son local
Il existe plusieurs sources :
- Les plateformes généralistes comme Le Bon Coin ou SeLoger : attention, tri nécessaire.
- Les plateformes spécialisées santé comme Caducée ou Adents.
- Le bouche-à-oreille via son réseau pro (anciens collègues, promo, syndicats).
- Les annonces dans les syndicats, Ordres ou associations locales.
👉 Conseil : avant toute visite, exiger le règlement de copropriété. Cela permet de s’assurer que l’usage est bien autorisé – et d’éviter de perdre du temps sur un bien non conforme.
« Ne prenez jamais pour argent comptant une annonce disant que l’exercice libéral est autorisé. Demandez le règlement, vérifiez-le. C’est une précaution de base », insistait Grégoire Dufour.
Sur place : les points de vigilance à la visite
Une visite ne doit pas se faire à la légère. Voici une checklist minimale :
État général :
- Humidité au rez-de-chaussée (attention aux remontées capillaires).
- Propreté, état des murs, des plafonds, odeurs suspectes.
Faisabilité technique :
- Climatisation : emplacement possible pour groupe extérieur ?
- Compresseur : espace dédié ? Cave exploitable ?
- Arrivées d’eau : suffisantes pour alimenter plusieurs fauteuils ?
- Ventilation et évacuations : compatibles avec un usage médical ?
Compatibilité ERP :
- Accessibilité PMR possible ?
- Deux issues de secours ?
- Alarmes et normes incendie en place ou à prévoir ?
« Le rez-de-chaussée est souvent privilégié, mais attention à l’humidité liée aux caves en dessous. Il faut systématiquement vérifier les murs et poser les bonnes questions », soulignait Grégoire Dufour.
Faire valider techniquement le bien
Même si tout semble "bon", faire intervenir un expert est fortement recommandé avant d’engager une offre :
- Installateur de fauteuils dentaires.
- Architecte spécialisé santé.
- Entreprise de rénovation ayant déjà travaillé dans des cabinets.
« Valider les hypothèses techniques avec un installateur ou un entrepreneur spécialisé dentaire, c’est indispensable. Ce n’est pas le même métier que de refaire une cuisine ! »
Préparer son plan de financement
Acheter un local professionnel implique un montage financier rigoureux, basé sur :
- le prix du bien ;
- les frais de notaire ;
- les travaux d’aménagement (souvent 2 000 €/m² en dentaire) ;
- les honoraires divers, charges de copropriété, etc.
Il est essentiel d’établir un prévisionnel complet en amont pour :
- connaître sa capacité d’emprunt ;
- vérifier la rentabilité du projet ;
- anticiper sa capacité de remboursement.
Avant le compromis : les documents à analyser
Une fois le bien identifié, plusieurs documents sont à examiner avant de signer quoi que ce soit :
- Règlement de copropriété.
- Derniers PV d’assemblée générale : travaux votés ? Litiges en cours ?
- Appels de charges : montant annuel, provisions, régularisations passées.
- Diagnostics techniques (plomb, amiante, électricité…).
🧠 Conseil clé : ne jamais signer un compromis sans validation complète de ces éléments par un notaire compétent.
Peut-on négocier le prix ?
Oui. D’autant plus que :
- les biens au rez-de-chaussée attirent moins les familles → moins de concurrence ;
- le marché s’est détendu avec la hausse des taux → plus de marge de manœuvre.
« Aujourd’hui, on négocie en moyenne 8 % sur les biens. Sur un projet à 500 000 €, cela représente 40 000 €. C’est loin d’être négligeable », explique Grégoire Dufour.
Acheter ses murs et préparer sa retraite
L’achat des murs du cabinet est également une stratégie de long terme. Comme le rappelait Grégoire Dufour en conclusion de la conférence :
« C’est de l’argent que vous transférez de votre poche de praticien à votre poche d’investisseur. Et à la fin, vous gardez tout. C’est un excellent moyen de préparer sa retraite. »
🦷 Vous réfléchissez à acheter les murs de votre cabinet ?
Prenez le temps de construire un projet structuré, techniquement viable et financièrement soutenable. Ce choix engage pour plusieurs décennies — mais bien mené, il peut devenir un formidable accélérateur de carrière… et un excellent levier de patrimoine.
Cette conférence animée par Grégoire Dufour, fondateur de la société Prestonn, a permis de poser un cadre clair et concret pour mieux anticiper chaque étape de ce type de projet. À chacun maintenant d’avancer avec les bonnes clés en main.
